Поменять квартиру по военной ипотеке.

Один из самых частых запросов по военной ипотеке, вопрос приобретения другой квартиры, вместо оформленной ранее. Можно ли поменять квартиру по военной ипотеке на другую?
Объект недвижимости, приобретенный в ипотеку, нельзя просто продать по своему усмотрению и приобрести другой, пока ипотека на выплачена. В случае с военной ипотекой, на такое жилье имеются права третьих лиц в лице государства (ФГКУ Росвоениоптека) и банка-кредитора. Снятие обременений и продажа квартиры возможна только после выплаты обоих задолженностей. После этого военнослужащий может снова подать заявление на получение сертификата НИС и приобретение нового жилья.

Исходя из того, что квартира была куплена в новостройке в 2018 году на средства ЦЖЗ в размере 700 000 рублей и кредита от банка на сумму 1 900 000 рублей, стоимость квартиры составила 2 600 000 рублей.

В 2021 перед военнослужащим стоит задача продать это жилье и купить более просторное за 5 000 000 рублей.

Первый шаг: возвращаем долг государству в лице Росвоенипотеки:

в него войдут 700 000 рублей, когда-то накопленные на сертификате и все ежемесячные выплаты, примерно 500 000 рублей, это суму, которую выплатило государство за это время. Итого 1 200 000 рублей

Второй шаг: возвращаем ипотеку банку. Сумма долга банку будет составлять примерно все те же 1 600 000 — 1 700 000, несмотря на выплаты государства с именного счета военнослужащего на погашение ежемесячных платежей. Как и с любой ипотекой, сначала выплачиваются проценты, и банк за три года в основном получал проценты, а не погашение основной суммы кредита. В данном случае потеря денег на выплате процентов может показаться значительной суммой, этих трат не избежать.

Как видно, для выплаты долга, военнослужащему нужно потратить примерно 2 800 000 рублей. Сумма внушительная и даже может превысить изначальную стоимость квартиры.

Исходя из того, что квартира приобреталась в новостройке в хорошем районе, ее стоимость могла значительно подняться и дойти до 4 400 000 рублей. То есть после продажи 600 000 рулей можно потратить на приобретение нового жилья по той же программе военная ипотека с добавлением собственных средств (действует в ряде банков-партнеров).

Самый острый вопрос в ситуации обмена квартиры по военной ипотеке — где взять деньги на погашение кредита. У каждого свои пути: на время продажи занять у знакомых и родственников необходимую сумму, взять кредит в банке или договориться с будущим покупателем, сделав небольшую скидку или на других условиях.

Вернемся к нашему примеру:

В случае грамотного решения вопроса по оплате долга и снятию обременения, военнослужащий получит:

600 000 от продажи (сумму зависит от ликвидности и ценности ранее приобретенного объекта), 1 200 000, оплаченных государству, которые снова зачисляются на счет военнослужащего после подачи рапорта на новое заявление НИС и получение сертификата — новый кредит в банке, напомним, что максимально выдаваемая сумма может составлять 3 400 000 рублей

Итого при самом благоприятном прогнозе можно рассчитывать на сумму в 5 200 000 рублей и купить новое жилье.

Наш пример по расчету является приблизительным и для тех, кто в будущем хотел бы так поступить, советуем сразу рассматривать ликвидное жилье, которое в будущем вырастет в цене. Это сыграет положительную роль при продаже квартиры.

Таким образом, обмен квартиры по военной ипотеке на квартиру большей площадью или в другом регионе возможен — важно продумать, как быстро найти средства на погашение первой ипотеки, своевременно оформить все документы и незамедлительно подать рапорт на новый сертификат НИС.